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sábado, 28 de enero de 2023

Inmuebles Vs invertir en empresas de calidad






En este estudio nada académico vamos a comparar una inversión inmobiliaria vs la inversión en un conjunto de acciones de calidad en el año 10.

Los imputs seran los siguientes:

 1º Sumaremos los alquileres netos inmobiliarios y por otro el flujo de sus dividendos, ambos despues de impuestos.

2º Supondremos que el valor del activo crece a la misma tasa de crecimiento de sus respectivas rentas o dividendos.

3º Vamos a restar un 5% de la renta anual, en el caso inmobiliario, por mantenimiento y no capitalizamos gastos extras por periodos vacios, impagos y otros gastos extraordinarios.

4º Despreciaremos el incremento del valor especulativo de cada activo, con eso quiero decir que somos inversores racionales y el mercado también y la rentabilidad % sobre los activos( alquileres y dividendos) en el año 10 será la misma que el año de la inversión.

5º No  usamos deuda en ningun caso.

6º El valor de la inversión inicial será de 125000 unidades monetarias,  sean dolares, euros o billetes de monopoly.

7º Las rentas o dividendos cobrados no se reinvierten y la tasa impositiva en el caso de los dividendos es del 19%.

Imputs inmueble: 



Rentabilidad de Inmuebles
Entrada (%)100%
Entrada111.159,89 €
Coste Compra111.160,00 €
Reformas/arreglos- €
Comisión agencia- €
Notario, registro, tasación, gestoría (1-2%)2.223,20 €
ITP o IVA (10% aprox)11.116,00 €
TOTAL124.499,20 €
Alquiler mes600,00 €
Alquiler anual7.200,00 €
R (bruta)=5,78%
Ingresos7.200,00 €
Seguro impago- €
Impuesto basuras- 128,00 €
Seguro hogar- 166,57 €
Seguro vida- €
Comunidad- 380,00 €
IBI- 135,96 €
Mantenimiento (5%)- €
Periodos vacío (5%)- 360,00 €
Costes hipoteca (intereses)- 0,00 €
Beneficio (AI)6.029,47 €
Rentabilidad Neta (AI)4,84%
Impuestos España (después de deducciones)
Primera residencia (60% deducción)2.314,43 €
IRPF(tipo marginal%)- 509,17 €
Amortización anual (Valor de construcción como un % del valor de compraventa)1.400,62 €
Beneficio Neto (DI)5.520,30 €
Rentabilidad Neta (DI)4,43%
CASHFLOW (AI)6.029,47 €
CASHFLOW (DI)5.520,29 €
ROCE4,84%
ROCE (años)20,6
Cash-on-Cash Return4,84%
COCR (años)20,6


Imputs dividendos: 
 
Rentabilidad dividendos
Inversion124.499,20 €
Rentabilidad Bruta (AI)3,00%
Dividendos brutos.3.735,00 €
Impuestos 19%- 709,65 €
Dividendos netos3.025,35 €


Tablas comparativas.


7% incremento anual dividendo.

ActivoAccionesInmobiliario
Crecimiento7,0%3,0%
Rentas Netas2,43%4,43%
Año 13.025,76 €5.520,30 €
Año 23.237,57 €5.685,90 €
Año 33.464,20 €5.856,48 €
Año 43.706,69 €6.032,18 €
Año 53.966,16 €6.213,14 €
Año 64.243,79 €6.399,54 €
Año 74.540,85 €6.591,52 €
Año 84.858,71 €6.789,27 €
Año 95.198,82 €6.992,94 €
Año 105.562,74 €7.202,73 €
LIQUIDO COBRADO41.805,29 €63.284,00 €
Incr. valor1,841,30Veces
Valoracion+rentas270.692,00 €225.727,22 €

6% incremento anual dividendo

ActivoAccionesInmobiliario
Crecimiento6,0%3,0%
Rentas Netas2,43%4,43%
Año 13.025,76 €5.520,30 €
Año 23.207,31 €5.685,90 €
Año 33.399,75 €5.856,48 €
Año 43.603,73 €6.032,18 €
Año 53.819,96 €6.213,14 €
Año 64.049,15 €6.399,54 €
Año 74.292,10 €6.591,52 €
Año 84.549,63 €6.789,27 €
Año 94.822,61 €6.992,94 €
Año 105.111,96 €7.202,73 €
LIQUIDO COBRADO39.881,96 €63.284,00 €
Incr. valor1,691,30
Valoracion+rentas250.220,74 €225.727,22 €


4% incremento anual dividendo 

ActivoAccionesInmobiliario
Crecimiento4,0%3,0%
Rentas Netas2,43%4,43%
Año 13.025,76 €5.520,30 €
Año 23.146,79 €5.685,90 €
Año 33.272,67 €5.856,48 €
Año 43.403,57 €6.032,18 €
Año 53.539,71 €6.213,14 €
Año 63.681,30 €6.399,54 €
Año 73.828,56 €6.591,52 €
Año 83.981,70 €6.789,27 €
Año 94.140,97 €6.992,94 €
Año 104.306,60 €7.202,73 €
LIQUIDO COBRADO36.327,63 €63.284,00 €
Incr. valor1,421,30
Valoracion+rentas213.528,81 €225.727,22 €

Conclusiones finales.



Acciones con una rentabilidad del 3% por dividendos con incrementos historicos de mas del  6% son escenarios que se pueden comprar a precios razonables en la bolsa americana y competir y batir a un inmueble comprado a precio razonable.

Con rentabilidades del 3% por dividendos con crecimientos por debajo del 6% el precio a pagar deberia de ser menor , el valor de compra es demasiado alto y el valor final al igual que el de compra estaría sobrevalorado, con el consiguiente riesgo de valoración terminal baja.

Disclaimer: Esto no es un ejercicio de valoración  ni pretende serlo, una acción individual no se puede valorar así, solo un ejemplo de lo que puede dar de sí dos inversiones racionales.