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domingo, 7 de junio de 2026

Análisis Costco (COST) 2026: 9 años después, 6,8x y a un precio absurdo

La musiquilla para ambientar ☝

Hace nueve años, en junio de 2017, escribí un post titulado "Costco, un minorista de lujo" donde defendia que Costco era distinto a cualquier otro retailer y que merecía la pena pagar por la calidad. Y entonces, el 16 de junio de aquel año, Amazon anunció que compraba Whole Foods por 13.700 millones de dólares. El mercado entro en pánico, convencido de que el comercio minorista estaba muerto y de que el algoritmo de Bezos iba a hacer polvo a todo el que cobrase alquiler en un local físico. Costco se desplomó hasta los 151$ y ahí me lancé a comprar mis primeras acciones, sin temblarme el pulso.

Hoy esas acciones cotizan a 971,87$. Casi 7 veces lo que pague.

Para los que no se quieran leer todo el post, dejo aquí el resumen: el negocio sigue intacto, mí tesis se ha confirmado mas allá de lo razonable, y la acción esta cara como un palco del Bernabeu. Lo demás es paja.

Vamos a verlo despacio porque hay lecciones para llevar a casa.

De 151$ a 971$ — la película en datos

Voy a poner las cifras encima de la mesa sin maquillaje. Estos son los nueve años de mí Costco:

Concepto Por acción
Precio compra (junio 2017, pánico Amazon-Whole Foods) 151$
Precio actual (junio 2026) 971,87$
Apreciación de capital +820,87$
Dividendos ordinarios cobrados (9 años) ~+31$
Dividendos especiales cobrados (10$ en dic 2020 + 15$ en ene 2024) +25$
TOTAL recibido por acción ~877$
Rentabilidad total bruta +581%
CAGR a 9 años ~23,6% anual

Para comparar, el S&P 500 ha hecho un 10-11% CAGR en el mismo periodo. Costco le ha sacado +12-13 puntos porcentuales anuales al índice durante nueve años seguidos. Eso, en finanzas, no se vé todos los días.

Y aquí va el detalle que mas me hace gracia: el primer dividendo especial gordo (los 7$ por acción de mayo de 2017) NO lo cobré, porque la fecha ex-dividendo era anterior a mí compra. Llegué tarde por unas pocas semanas. Pero Costco, fiel a su estilo, tiró dos especiales mas después: 10$ en diciembre de 2020 y otros 15$ en enero de 2024. Eso son 25$ por acción de regalo simplemente por estar quieto. La mejor tarjeta de socio del mundo.

Lo que de verdad ha pasado en el negocio

Aquí toca ser honesto. ¿Mí 23,6% anual ha venido de que Costco haya crecido al 23,6% anual? Pues NO. La compañía ha crecido brutalmente, pero no tanto. Mirando las cuentas de Costco año a año, el EBIT ha hecho esto:

Año fiscal EBIT (M$) Crecimiento YoY
FY2017 (cuando compré) 4.111
FY2018 4.480 +9,0%
FY2019 4.737 +5,7%
FY2020 (COVID y todo) 5.435 +14,7%
FY2021 6.708 +23,4%
FY2022 7.793 +16,2%
FY2023 8.505 +9,1%
FY2024 9.285 +9,2%
FY2025 10.383 +11,8%
LTM (últimos 12 meses) 11.225

El CAGR del EBIT desde mí compra (FY2017) hasta el FY2025 fiscal cerrado en agosto pasado ha sido del 12,3% anual durante ocho años fiscales consecutivos. Doce por ciento anual compuesto durante casi una década en un negocio "aburrido" de cajas de cartón y carros oxidados. Eso es exactamente la magia de los compounders silenciosos: no hacen ruido, no salen en CNBC, pero un día miras y han multiplicado el negocio por 2,5 veces sin que te enteres.

Para los que prefieren mirar el bottom line, el beneficio neto creció todavía mas rápido (un 16-17% CAGR), gracias a la bajada del impuesto de sociedades en Estados Unidos en 2018 y a que el operating margin pasó del 3,2% del FY2017 al 3,8% del FY2025. Medio punto de margen no parece mucho, pero sobre ventas de 275.000 millones son varios miles de millones extra cada año.

Si el EBIT solo creció al 12% y la acción creció al 24%, ¿de donde sale el otro 12%? La respuesta corta: expansión de múltiplo. Costco cotizaba en junio de 2017 a unas 16 veces EV/EBIT (el pánico Amazon-Whole Foods la había puesto barata, esa fue mí ventana) y hoy cotiza a unas 38 veces EV/EBIT. El múltiplo ha mas que doblado. La mitad de mí rentabilidad ha venido de que el mercado decidió que pagaba lo que fuera por la calidad.

Esto es importante porque la expansión de múltiplo puede ir hacia atrás. Si mañana el mercado decide que 38x es una locura y vuelve a las 22-25x históricas, la acción se cae un 30% sin que el negocio haya hecho nada mal. Pasó con Cisco en el 2000, con Walmart en los 2010, y le pasará a alguien mas. Hay que tenerlo presente.

El precio de hoy — incómodo de defender

Vamos a hacer las cuentas con frialdad. Costco a 971,87$ con sus 443 millones de acciones tiene una capitalización de ~430.500 millones de dólares. Tiene caja neta (mas caja que deuda) por unos 6.000 millones, así que el EV se queda en unos ~424.500 millones. Sobre un EBIT LTM de 11.225 millones, eso son ~38 veces EV/EBIT.

Treinta y ocho veces EV/EBIT. Para un retailer. Aunque sea el mejor retailer del mundo, eso es un múltiplo que NO se justifica por ningún modelo de valoración razonable, ni con la mejor voluntad del mundo.

Si echamos la cuenta de Damodaran con palancas exigentes pero realistas para Costco a perpetuidad — WACC del 8%, crecimiento NOPAT del 5% a largo plazo (mas realista que asumir 12% para siempre, porque los árboles no crecen hasta el cielo) y ROIC del 20%:

EV/NOPAT = (1 − 0,05/0,20) / (0,08 − 0,05) = 25 veces EV/NOPAT

Traducido a EV/EBIT con la tasa fiscal del 25% aplicada: aproximadamente 19 veces EV/EBIT. Sobre el EBIT LTM actual eso nos da:

  • EV objetivo = 19 × 11.225 = 213.275 millones $
  • Equity = 213.275 + 6.000 caja neta = 219.275 millones $
  • Por acción ≈ 495$
Nivel Múltiplo Precio % caída desde 971$
Cotización actual 38x EV/EBIT 971$
⭐ Razonable (Damodaran) 19x EV/EBIT 495$ -49%
Múltiplo histórico medio (2010-2020) 25x EV/EBIT ~648$ -33%
Susto cíclico (oportunidad de la década) 14x EV/EBIT ~365$ -62%
Precio al que compré en 2017 16x EV/EBIT 151$ (sobre EBIT de entonces)

Sí, has leído bien: el precio "razonable" en mí marco esta un 49% por debajo de la cotización de hoy. Y aun pidiendo solo el múltiplo medio histórico (25x EV/EBIT, que ya era caro) la acción tendría que caer un 33%. Esto NO es solo mí opinión personal, es lo que dice el sentido común financiero con palancas conservadoras.

¿Y entonces que hago yo con mí Costco?

Aquí entra mí filosofía de siempre. No me gusta vender. Me gustan las buenas flores en el jardín y arrancar las malas hierbas. Y Costco es una flor de las que solo se ven una vez en la vida: crece el EBIT al 12%, devuelve caja al accionista en forma de especiales como un suegro generoso, tiene un foso amplio (membresías, escala, marca privada Kirkland), gestores cuidadosos y un modelo que funciona en Estados Unidos, México, España, Corea y donde lo dejes.

Vender Costco es:

  • 1º Cristalizar plusvalías y dejarle a Hacienda casi un 24% del incremento de 820$ por acción (esos son hot dogs para muchos años).
  • 2º Perder uno de los compounders mas consistentes de la última década.
  • 3º Asumir que sabes vender en máximos, y eso ya es asumir mucho.

Asi que la mantengo. Costco hoy pondera el 11,7% de mí cartera (es mí segunda posición por detrás de Google), y aunque la pondera porque ha ido bien, no porque la haya comprado mas. La vendere el dia que se rompa la tesis (que la membresía se desinfle, que Amazon de verdad lo cambie todo, que la familia que dirige la empresa pierda el norte), no el dia que el múltiplo pique.

Lo que SÍ voy a hacer es no añadir ni un dólar mas a estos precios. Para abrir una posición nueva hoy en Costco, mí precio "razonable" sigue siendo alrededor de los 495$. Eso no va a pasar mañana, lo se. Probablemente no pase en años. Pero si algún susto bursátil generalizado nos lo regala (recesión, crisis cíclica, otro Amazon-Whole Foods 2.0), tendré la lista preparada y la caja también.

La lección de Costco para los que estamos empedernidos

Si hay una sola cosa que me llevo de estos 9 años con Costco es esta: las mejores compañías te dan retornos extraordinarios cuando las compras a precio razonable, no a precio absurdo. Costco a 151$ en junio de 2017, durante el pánico de Amazon-Whole Foods, cotizaba a 16x EV/EBIT — razonable. Costco a 971$ en 2026, sin pánico de nada, cotiza a 38x EV/EBIT — absurdo. Y la diferencia entre comprar bien y comprar mal son los próximos 9 años de tu cartera.

Compré Costco en 2017 porque el numero salia y porque el resto del mercado huía despavorido. Hoy no la compraría, porque el numero NO sale y porque el resto del mercado la lleva en hombros. El negocio es el mismo, la tesis es la misma, lo único que ha cambiado es el precio. Y el precio importa mucho mas de lo que el mercado quiere reconocer en una mañana de bull market.

Mientras tanto, dejo que la flor siga creciendo y voy a regar otras del jardín. Hoy hay compañías de calidad a precios razonables en el mundo, no hace falta forzarse con Costco.

Disclaimer: esto no es un análisis académico ni pretende serlo, solo lo que veo después de leer la compañía y comparar con lo que ya tengo en mí cartera. Cada uno con sus deberes.

Análisis Marriott (MAR) 2026: la hotelera sin hoteles propios

La musiquilla para ambientar ☝

Descubrí Marriott (MAR) en 2020 justo después de salir de TUI a tiempo, antes de que estallara su desastre con el COVID y las posteriores ampliaciones de capital dilutivas. La lección de TUI fue de las que se aprenden a sangre: en hostelería, lo que vale no es el ladrillo ni los aviones de los charter, lo que vale es la marca. Y al principio Marriott la tenía clasificada mal. "Es una hotelera, demasiado cíclica, demasiado intensiva en capital, paso". Hasta que un día me senté a leer el 10-K y descubrí que Marriott no tiene casi hoteles. Y ahí cambió todo.

La compré en su mayoría antes del estallido del COVID, alrededor de los 110$ por acción, y hoy ocupa el puesto número 5 de mí cartera con un 6,5%, justo por delante de Moody´s y por detrás de Visa. Hoy cotiza a 392,51$, así que entre revalorización y dividendos llevo cerca de un 3,6x en unos seis años. No esta mal para una "hotelera cíclica".

Vamos a verlo despacio porque el caso de Marriott tiene historia, y de la buena.

De un chiringuito de cerveza al jefe mundial de la hostelería

En 1927 el bueno de J. Willard Marriott y su mujer Alice abrieron un puesto de root beer (cerveza de raíz) en Washington DC. Le llamaron Hot Shoppes y poco a poco fueron añadiendo comida mexicana. En 1937 empezaron a hacer catering para los pasajeros de los aviones que despegaban del aeropuerto local, y de ahí salto a la hostelería casi por casualidad.

El primer hotel Marriott no abrió hasta 1957, en Arlington, Virginia. Le llamaban "Twin Bridges Marriott Motor Hotel". El hijo, Bill Marriott Jr., un chaval de 25 años, fue el primero que lo gestiono. A partir de ahí pasaron tres décadas comprando suelo, levantando edificios, contratando personal y endeudándose para crecer. Hasta finales de los 80 Marriott era una hotelera tradicional: dueña de los inmuebles, dueña de los empleados, dueña de los problemas.

Y entonces llegó la crisis inmobiliaria de finales de los 80 y casi se los lleva por delante. Estaban hasta las cejas de deuda inmobiliaria y los hoteles no daban suficiente caja para servir esa deuda. Aquí entra en escena el momento clave de su historia: el spin-off de 1993.

Un tipo llamado Stephen Bollenbach, traído como CFO, convenció a la familia Marriott de hacer algo radical: partir la compañía en dos. Por un lado Host Marriott Corporation, que se quedaba con los edificios y casi toda la deuda. Por otro Marriott International, que se quedaba con las marcas, los contratos de gestión y los franchising. Las dos empresas seguirian en bolsa por separado.

A Bill Marriott padre la idea no le gustaba nada, decía que un hotelero tiene que ser dueño de sus hoteles. Los bonistas pusieron el grito en el cielo y hasta hubo demandas. Pero los Marriott Jr. y Bollenbach lo veian claro: el dinero estaba en la marca, no en el ladrillo. Y tenían razón.

A partir de ese momento Marriott International se convirtió en lo que es hoy: una empresa que no posee casi hoteles. En el 2016 dieron el ultimo gran paso comprando Starwood por 13.000 millones de dólares (Sheraton, Westin, W, St. Regis, Le Méridien…) y se convirtieron en la mayor red hotelera del mundo. Hoy operan 9.000 propiedades en 139 países con 1,7 millones de habitaciones. De cada 100 habitaciones del sistema, 99 NO son de Marriott.

Lo que realmente hace Marriott

De cada uno de esos hoteles, otro señor o un fondo inmobiliario compró el suelo, levantó el edificio y contrato al personal de limpieza. Ese señor le paga a Marriott:

  • 1º Un royalty del 5-6% sobre los ingresos del hotel.
  • 2º Si además le gestionan el hotel, un 9-10% extra.
  • 3º Si los números van bien, hasta un 20% del beneficio operativo como incentive fee.
  • 4º Una cuota al programa Bonvoy, que ya tiene 210 millones de socios.

Esto no es un hotelero, esto se parece más a Visa o a Moody´s que a NH Hoteles. Marca, sistema de reservas y programa de millas. Lo demás lo pone otro. Margen operativo sobre el fee revenue del 59% (las cifras de un licenciador, no de un hotelero), capex casi 0, y como vamos a ver ahora, un ROIC que asusta.

Cada vez que entro en un AC Hotel, en un Sheraton o en un Westin, estoy poniendo unas monedas a Marriott aunque no lo sepa. Y a otros 200 millones de personas les pasa lo mismo todos los años.

Si la TUI de mí cartera de 2019 era el viejo modelo (aviones charter, hoteles propios, tour-operadores, deuda hasta las cejas), Marriott es el nuevo modelo: marca, software y red. Cero ladrillo. Y la diferencia entre los dos modelos no es de matiz, es de cielo y tierra. La cotización de TUI desde 2020 te lo cuenta mejor que mí post.

El número que de verdad importa: ROIC

Aquí esta el dato que me terminó de convencer y que conecta directamente con la historia anterior. El ROIC de la Marriott pre-1993 (la dueña del inmueble) era del 5-10%, propio de un negocio intensivo en capital. El ROIC de la Marriott post-spin-off ha ido subiendo hasta el 25-30% reportado (con el goodwill de Starwood incluido en el denominador) y supera con creces el 100% si miramos solo el capital tangible que necesita el negocio para operar.

Esto es lo que ocurre cuando separas la marca del ladrillo: el ladrillo es asset-heavy y dilata el balance, la marca es asset-light y multiplica el ROIC. La diferencia entre 10% y 100% de ROIC es la diferencia entre una empresa decente y una máquina de hacer dinero.

Hoy Marriott juega en la liga del ROIC de los gigantes del licenciamiento y los moats marcarios, codo con codo con compañías como Visa, Mastercard o Moody´s, todas ellas presentes en mí cartera. Y eso importa por dos razones. Porque cuando una empresa puede crecer sin tener que reinvertir mucho capital, ese capital sobrante se lo puede devolver al accionista. Es la mecánica de los viejos roqueros y es también la de Marriott. Porque en valoración, ROIC + crecimiento determinan el múltiplo justo. Una empresa que crece al 6% con un ROIC del 10% no puede pagar mas de 12-13 veces EBIT; sin embargo otra que crece igual al 6% pero con un ROIC del 30% puede justificar 20-22 veces. Lo dice Damodaran y lo demuestra el mercado año tras año.

Y como Marriott crece NOPAT no al 6% sino más cerca del 9-10% (combinación de un 4-5% de nuevas habitaciones, un 3-4% de subida de RevPAR y algo de apalancamiento operativo sobre los fees fijos), el múltiplo justo se va aun mas arriba.

La canibalización de acciones

Esto es lo que de verdad mueve el TSR a 10 años en estas empresas. Marriott tenía unos 400 millones de acciones tras la fusión con Starwood en 2017. Hoy tiene 263 millones. Eso son -34% del capital al pozo en 9 años, casi un 4% anual de media.

Y hay un dato del balance que merece la pena resaltar y que demuestra hasta donde llevan los buybacks. El patrimonio neto de Marriott es NEGATIVO (-4.092 millones) y la autocartera acumulada llega a los 28.577 millones de dólares. Han recomprado y guardado en treasury el equivalente a casi un tercio del market cap actual sin pestañear. Es la misma estampa que vemos en Philip Morris o en McDonalds, otras máquinas de capital allocation a las que NO conviene perderles el respeto.

Si echo la cuenta a brocha gorda: 9-10% de crecimiento EBITDA + 3,5% buyback neto + 0,7% dividendo = TSR esperado del 13-14% compuesto en ciclo completo. Mas que Hershey, mas que Costco a 10 años vista, y bastante mas que Coca Cola.

El "pero" cíclico que no se puede ignorar

Aquí toca ser sincero. Marriott es cíclica. Muy cíclica. En marzo de 2020 yo mismo vi mí posición -45% en cuestión de semanas. La acción se desplomó de 150$ a unos 60$. El RevPAR cayó un 50%, el EBITDA se derrumbó de 3.600 millones a 800, suspendieron el buyback y suspendieron el dividendo. No vendi ni una acción y tampoco compre para promediar, aguante quieto en mí asiento mirando como la cartera goteaba semana a semana.

Visto a toro pasado fue lo mejor que podía haber hecho. Pero en su momento dolio, vaya si dolio.

Para una empresa como esta hay que tener el mismo estómago que para Core Lab en 2014 o para los bancos en 2008. Si la compras pensando que es Procter & Gamble, te van a dar las uvas del 31 viendo tu posición -50% y vendiendo en mínimos. Si la compras sabiendo que cada 7-10 años te va a regalar un susto del 50%, y que el dividendo puede suspenderse, entonces SÍ puede ser una de esas "para toda mí vida".

¿Vender o aguantar a 392,51$?

Hoy Marriott cotiza a 392,51$. Con un EBIT del ultimo año de 4.258 millones, 263 millones de acciones y 16.952 millones de deuda neta, el EV/EBIT esta en 28 veces. El PER ronda las 41 veces el BPA de 9,55$. Caro, no nos engañemos.

Pero a mí no me gusta vender. Me gusta que las buenas flores crezcan en el jardín y arrancar solo las malas hierbas. Y Marriott, hoy por hoy, sigue siendo una de mis mejores flores: crece habitaciones al 4-5% sin tocar caja propia (mas otro 3-4% de RevPAR que apalanca el EBIT al 9-10%), canibaliza 3-4% del capital cada año, su ROIC sigue siendo de los mas altos de la cartera y el modelo asset-light no se ha resentido. La tesis original esta intacta. Y vender significa cristalizar plusvalías, dejarle a Hacienda casi un 24% del incremento de valor de 282$ por acción (eso son muchos cafés), y perder uno de esos compounders que con el tiempo te hacen rica la cartera.

Asi que la mantengo. Que ruede. La vendere el dia que se rompa la tesis, no el dia que el múltiplo pique. Es exactamente lo contrario de lo que hice con TUI: aquella la vendí porque la tesis no se sostenía. Esta la mantengo porque la tesis esta intacta.

Precios de compra a vigilar

Para entrar capital nuevo, manejo tres precios de referencia que salen de la formula clásica de Damodaran:

EV/NOPAT = (1 − g/ROIC) / (WACC − g)

Con palancas razonables para Marriott a largo plazo (WACC 10%, crecimiento NOPAT 7% conservador, ROIC 27%), el múltiplo justificado son 24,7 veces EV/NOPAT, equivalente a unas 18 veces EV/EBIT tras descontar la tasa impositiva del 26%. Bajándole entre 1 y 4 veces el múltiplo obtenemos el precio "barato" con margen de seguridad y el precio "chollo" reservado para sustos cíclicos:

Nivel Múltiplo Precio por acción % caída desde 392$
Cotización actual 28x EV/EBIT 392$
⭐ Razonable (Damodaran) 18x EV/EBIT 232$ -41%
Barato (margen de seguridad) 17x EV/EBIT 210$ -46%
Chollo (susto cíclico) 14x EV/EBIT 162$ -59%

El precio razonable de 232$ es donde la rentabilidad esperada del accionista iguala el coste de capital. Sin margen extra de seguridad pero sin pagar prima por la calidad: es el valor intrínseco. A los 210$ ya hay colchón frente a la valoración, que es lo que llevamos pidiendo a los Marriotts de este mundo desde Benjamin Graham. Y a los 162$ es la oportunidad de la década, las que se dan una vez cada diez años y por eso conviene tener la lista preparada y la caja también. Son los niveles a los que cotizo en marzo de 2020 cuando se paro el mundo.

Mientras tanto, dejo crecer a la flor que ya tengo y no riego con un dólar mas a estos precios.

Que esperar de aquí a 10 años en adelante…

Vamos a hacer un ejercicio sencillo, nada académico, para imaginar donde podría cotizar Marriott en el año 2036 si la compañía sigue ejecutando como lo ha venido haciendo. No es una predicción, es un mapa para tener una idea aproximada de a donde podemos ir y para decidir si la posición que tengo merece seguir creciendo en mí jardín.

Imputs de partida (2026):

  • 1º EBIT actual = 4.258 millones $
  • 2º Acciones en circulación = 263 millones
  • 3º Deuda neta = 17.000 millones $
  • 4º Precio actual = 392,51$
  • 5º Dividendo por acción = 2,68$

Y vamos a manejar tres palancas a lo largo de los 10 años:

  • Crecimiento del EBIT (la flor crece o no crece)
  • Buyback neto anual (la canibalización de acciones)
  • Múltiplo terminal EV/EBIT (a cuanto la valora el mercado en 2036)

Tres escenarios:

Escenario Crec. EBIT Buyback Múltiplo EBIT 2036 Acciones 2036 Precio 2036 CAGR capital
Pesimista 6% 2,5% 17x 7.625 M$ 204 M 552$ 3,5%
Razonable (mi base) 8% 3,0% 20x 9.194 M$ 194 M 855$ 8,1%
Optimista 10% 3,5% 22x 11.045 M$ 184 M 1.200$ 11,9%

Lo que mas me gusta de este ejercicio es ver como las tres palancas se multiplican entre si. En el escenario razonable, sin pasarme con ninguna asunción, Marriott podría cotizar alrededor de 855$ en 2036, lo que supone multiplicar el precio de hoy por 2,17 veces. A eso hay que sumarle el dividendo cobrado durante los 10 años que, asumiendo un crecimiento similar al EPS, podría acumular unos 40-45$ por acción en bruto.

En el escenario optimista (un 10% de crecimiento y un múltiplo razonable para la calidad, 22x EV/EBIT) el precio podría irse a los 1.200$, multiplicando por mas de 3 veces el precio actual. En el pesimista, donde el ciclo le pega un par de palos serios y el mercado solo le quiere pagar 17 veces, todavía obtenemos un 3,5% anual de revalorización, mejor que un bono. Y eso solo con el capital, sin contar dividendos.

La conclusión a brocha gorda es que Marriott a 392$ sigue siendo una compañía que puede dar un 8-10% anual durante la próxima década si no rompe nada estructural. No es la oportunidad de la década (esa fue a 60$ en marzo de 2020 y la perdimos casi todos), pero tampoco es para correr a vender. Para una posición ya construida, mantener tiene sentido. Para abrir una nueva con capital fresco, esperar a 232$ tiene mas sentido.

Disclaimer: estas proyecciones son escenarios, no predicciones. La realidad será distinta de cualquiera de los tres, seguro. Sirven solo para hacerme una idea del rango de posibilidades y no para apostar el sueldo del año.

sábado, 28 de enero de 2023

Inmuebles Vs invertir en empresas de calidad






En este estudio nada académico vamos a comparar una inversión inmobiliaria vs la inversión en un conjunto de acciones de calidad en el año 10.

Los imputs seran los siguientes:

 1º Sumaremos los alquileres netos inmobiliarios y por otro el flujo de sus dividendos, ambos despues de impuestos.

2º Supondremos que el valor del activo crece a la misma tasa de crecimiento de sus respectivas rentas o dividendos.

3º Vamos a restar un 5% de la renta anual, en el caso inmobiliario, por mantenimiento y no capitalizamos gastos extras por periodos vacios, impagos y otros gastos extraordinarios.

4º Despreciaremos el incremento del valor especulativo de cada activo, con eso quiero decir que somos inversores racionales y el mercado también y la rentabilidad % sobre los activos( alquileres y dividendos) en el año 10 será la misma que el año de la inversión.

5º No  usamos deuda en ningun caso.

6º El valor de la inversión inicial será de 125000 unidades monetarias,  sean dolares, euros o billetes de monopoly.

7º Las rentas o dividendos cobrados no se reinvierten y la tasa impositiva en el caso de los dividendos es del 19%.

Imputs inmueble: 



Rentabilidad de Inmuebles
Entrada (%)100%
Entrada111.159,89 €
Coste Compra111.160,00 €
Reformas/arreglos- €
Comisión agencia- €
Notario, registro, tasación, gestoría (1-2%)2.223,20 €
ITP o IVA (10% aprox)11.116,00 €
TOTAL124.499,20 €
Alquiler mes600,00 €
Alquiler anual7.200,00 €
R (bruta)=5,78%
Ingresos7.200,00 €
Seguro impago- €
Impuesto basuras- 128,00 €
Seguro hogar- 166,57 €
Seguro vida- €
Comunidad- 380,00 €
IBI- 135,96 €
Mantenimiento (5%)- €
Periodos vacío (5%)- 360,00 €
Costes hipoteca (intereses)- 0,00 €
Beneficio (AI)6.029,47 €
Rentabilidad Neta (AI)4,84%
Impuestos España (después de deducciones)
Primera residencia (60% deducción)2.314,43 €
IRPF(tipo marginal%)- 509,17 €
Amortización anual (Valor de construcción como un % del valor de compraventa)1.400,62 €
Beneficio Neto (DI)5.520,30 €
Rentabilidad Neta (DI)4,43%
CASHFLOW (AI)6.029,47 €
CASHFLOW (DI)5.520,29 €
ROCE4,84%
ROCE (años)20,6
Cash-on-Cash Return4,84%
COCR (años)20,6


Imputs dividendos: 
 
Rentabilidad dividendos
Inversion124.499,20 €
Rentabilidad Bruta (AI)3,00%
Dividendos brutos.3.735,00 €
Impuestos 19%- 709,65 €
Dividendos netos3.025,35 €


Tablas comparativas.


7% incremento anual dividendo.

ActivoAccionesInmobiliario
Crecimiento7,0%3,0%
Rentas Netas2,43%4,43%
Año 13.025,76 €5.520,30 €
Año 23.237,57 €5.685,90 €
Año 33.464,20 €5.856,48 €
Año 43.706,69 €6.032,18 €
Año 53.966,16 €6.213,14 €
Año 64.243,79 €6.399,54 €
Año 74.540,85 €6.591,52 €
Año 84.858,71 €6.789,27 €
Año 95.198,82 €6.992,94 €
Año 105.562,74 €7.202,73 €
LIQUIDO COBRADO41.805,29 €63.284,00 €
Incr. valor1,841,30Veces
Valoracion+rentas270.692,00 €225.727,22 €

6% incremento anual dividendo

ActivoAccionesInmobiliario
Crecimiento6,0%3,0%
Rentas Netas2,43%4,43%
Año 13.025,76 €5.520,30 €
Año 23.207,31 €5.685,90 €
Año 33.399,75 €5.856,48 €
Año 43.603,73 €6.032,18 €
Año 53.819,96 €6.213,14 €
Año 64.049,15 €6.399,54 €
Año 74.292,10 €6.591,52 €
Año 84.549,63 €6.789,27 €
Año 94.822,61 €6.992,94 €
Año 105.111,96 €7.202,73 €
LIQUIDO COBRADO39.881,96 €63.284,00 €
Incr. valor1,691,30
Valoracion+rentas250.220,74 €225.727,22 €


4% incremento anual dividendo 

ActivoAccionesInmobiliario
Crecimiento4,0%3,0%
Rentas Netas2,43%4,43%
Año 13.025,76 €5.520,30 €
Año 23.146,79 €5.685,90 €
Año 33.272,67 €5.856,48 €
Año 43.403,57 €6.032,18 €
Año 53.539,71 €6.213,14 €
Año 63.681,30 €6.399,54 €
Año 73.828,56 €6.591,52 €
Año 83.981,70 €6.789,27 €
Año 94.140,97 €6.992,94 €
Año 104.306,60 €7.202,73 €
LIQUIDO COBRADO36.327,63 €63.284,00 €
Incr. valor1,421,30
Valoracion+rentas213.528,81 €225.727,22 €

Conclusiones finales.



Acciones con una rentabilidad del 3% por dividendos con incrementos historicos de mas del  6% son escenarios que se pueden comprar a precios razonables en la bolsa americana y competir y batir a un inmueble comprado a precio razonable.

Con rentabilidades del 3% por dividendos con crecimientos por debajo del 6% el precio a pagar deberia de ser menor , el valor de compra es demasiado alto y el valor final al igual que el de compra estaría sobrevalorado, con el consiguiente riesgo de valoración terminal baja.

Disclaimer: Esto no es un ejercicio de valoración  ni pretende serlo, una acción individual no se puede valorar así, solo un ejemplo de lo que puede dar de sí dos inversiones racionales.